Quando há isenção do IR sobre ganho de capital na venda de um imóvel?

O intitulado “ganho de capital” é definido como a diferença positiva entre o valor da venda de bens ou direitos com o respectivo custo de aquisição. Nesse sentido, quando é realizada a venda de um imóvel que se valorizou, em regra, deve incidir o imposto de renda sobre o ganho de capital. A alíquota sobre esse valor, que é a taxação sobre a diferença obtida entre a compra e a venda, varia entre 15% e 22,5%, a depender do montante de lucro que foi obtido. 

Ocorre que a legislação nacional traz algumas possibilidades de isenção em casos de venda de imóveis que podem ser utilizadas mediante o preenchimento de requisitos e gerando uma economia tributária significativa. Confira a seguir quatro possibilidades para isenção do imposto de renda sobre ganho de capital na venda de um imóvel: 

1) Pequenos valores de venda (até R$ 35.000,00): Art. 22, da Lei 9.250/95 

Uma das situações mais simples é para os casos em que o valor de venda unitário do bem é igual ou inferior a R$ 35.000,00; 

2) Imóvel comprado antes de 1969 (com redução para os adquiridos entre 1970 e 1988): Art. 18, da Lei 7.713/88 

Caso o proprietário possua um imóvel comprado antes de 1969, mesmo tendo existido lucro na venda, ficará isento do imposto de renda sobre o ganho de capital. É importante salientar que, caso o imóvel tenha sido adquirido entre os anos de 1970 e 1988, o percentual da alíquota sobre o Imposto de Renda aumentará de maneira progressiva, de forma que esse aumento chegue a 5% para aplicação na alíquota cobrada sobre os lucros de imóveis adquiridos nesse intervalo de anos; 

3) Imóvel único vendido abaixo de R$ 440 mil: Art. 23, da Lei 9.250/95 

Aqui se aplica quando a pessoa proprietária (física ou jurídica) estiver vendendo o imóvel por um valor abaixo de R$ 440.000,00. Contudo, para isso, é necessário também que o imóvel seja o único de quem está efetuando a venda e a única transferência desta natureza realizada nos últimos 5 anos, seja de forma tributável ou não. 

Ademais, a menos que isso esteja em contrato, o valor supracitado é aplicado para o imóvel, não sendo levado em conta o percentual de cada pessoa co-proprietária, cônjuge ou condômina;

4) Reaplicação do lucro da venda na compra de outro imóvel em até 180 dias: Art. 39, da Lei 11.196/05; IN SRF Nº 599/05 e IN RFB Nº 2070/22 

Esta é uma situação mais complexa, visto que se deve observar uma série de critérios. Em suma, caso o imóvel seja vendido com um valor superior ao que foi adquirido anteriormente, o vendedor tem até 180 dias (ou seja, seis meses) para utilizar esse lucro na compra de outro imóvel. Dessa forma, não será tributado o imposto de renda sobre o ganho de capital. Vale salientar que caso a pessoa não utilize todo o lucro na compra do próximo imóvel no período citado, haverá tributação sobre o valor restante. Ademais, o contribuinte só poderá usufruir do benefício da isenção na venda de um imóvel uma vez a cada 5 anos. 

ATENÇÃO! Em março de 2022, a Receita Federal informou a ampliação desta regra para casos de aquisição feita antes da venda do imóvel anterior. Desta maneira, a pessoa pode usar o lucro obtido com a venda de um imóvel na quitação parcial ou total do financiamento de outro imóvel comprado anteriormente. Essa quitação precisa ser concretizada em até 180 dias após a venda do imóvel em questão. No entanto, cabe informar que essa regra não se aplica à venda de terrenos, vaga de garagem ou de boxe de estacionamento. 

Agora que você leitor está ciente das possibilidades para isenção do IR sobre ganho de capital no contexto imobiliário, a Leal Queiroz preparou mais três dicas BÔNUS sobre o assunto, confira abaixo: 

• O Imposto de Renda sobre o ganho de capital deve ser recolhido não na época da declaração anual, mas até o último dia útil do mês subsequente à venda, estando sujeito a aplicação de juros por pagamento atrasado; 
• A taxa de corretagem pode ser abatida do lucro adquirido com a venda; e ● As melhorias e reformas comprovadas podem ser abatidas do lucro adquirido com a venda. 

Por fim, esperamos que você tenha gostado do conteúdo e que ele ajude você a tomar melhores decisões ao vender um imóvel. 

Restaram questionamentos sobre o tema? Entre em contato conosco, a nossa equipe está à disposição para te auxiliar com uma assessoria jurídica preventiva e reparadora. 

Mariah Eduarda Nunes Medeiros de Luna. 

Estagiária acadêmica do curso de direito.