solução para a recusa injustificada de promitente vendedor à transferência de propriedade de imóvel.

A Lei 14.382/2022 e a desjudicialização da adjudicação compulsória: solução para a recusa injustificada de promitente vendedor à transferência de propriedade de imóvel.

A adjudicação compulsória é a ação judicial em que o promitente comprador move em face do promitente vendedor quando este resiste em transferir a propriedade do imóvel, mesmo após a sua quitação e com cláusula de irretratabilidade prevista contratualmente. 

Com isso, ao fim da supracitada demanda judicial, o Juiz adjudicará o imóvel ao promitente comprador expedindo, por conseguinte, carta de adjudicação, que servirá de título translativo. 

Importante pontuar que tal possibilidade respalda a boa-fé contratual, bem como o pacta sun servanda (obrigatoriedade do cumprimento das cláusulas contratuais), institutos previstos no Código Civil e emantados pela Jurisprudência pátria, como norteadores do regime dos contratos cíveis. 

Afinal, aquele que adquire imóvel, e paga por ele, quer ter o seu direito à propriedade respeitado e devidamente cumprido. 

Para corroborar ainda mais tal ideário, foi aprovada, e já está em vigor, a Lei 14.382/2022, que trouxe a possibilidade de adjudicação compulsória na via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, vejamos: 

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022). 

Contudo, vale salientar, que a referida lei traz requisitos a serem preenchidos e comprovados para que adjudicação compulsória seja possível extrajudicialmente, vamos às condições: 

1. a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
2. b) prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; 
3. c) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
4. d) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
5. e) procuração com poderes específicos. 

Ao final do cumprimento dos mencionados requisitos, o oficial do registro procederá ao devido registro do domínio em nome do promitente comprador.

Nota-se o grande avanço em favor do promitente comprador que se encontra refém de recusa injustificada de promitente vendedor à transferência de propriedade de imóvel. 

Através da ajuda de advogado especializado, a parte lesada pode fazer jus ao seu direito de maneira mais célere, contando, agora, com a possibilidade de resolução do conflito na via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Lei/L14382.htm.

Texto de Sarah Dantas – Advogada da área cível